8. Методы оценки, опирающиеся на сравнительный подход. Алгоритм действий по подготовке информации, выбор аналогов. Анализ и подготовка ценовой информации. Методы прямого сравнения и статистического моделирования цены

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2.Проверка информации по сделкам.

3.Выбор параметров сравнения (дата продажи, условия продажи, текущее использование, размеры, форма, физические характеристики, месторасположение, социальные факторы, экономические характеристики, влияние государственного регулирования и др. в зависимости от особенностей объекта оценки).

4.Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

5.Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, наиболее часто встречающееся значение).

При оценке недвижимости наибольшее распространение имеют:

• метод сравнения продаж – основной метод сравнительного подхода, анализ цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом;
• метод валового рентного множителя (мультипликатора), который равен отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости;
• метод регрессионного анализа – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (влияние ценообразующих параметров на стоимость).

При оценке движимого имущества наибольшее распространение имеют:

• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы (он же метод расчета по удельному ценовому показателю / по цене единицы главного ценообразующего параметра) – расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы аналогичного объекта;
• метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров, описывает связь основных технических и функциональных параметров и стоимости объектов.

При оценке бизнеса наибольшее распространение имеют:

• метод сравнимых сделок – основан на информации о продажах пакетов акций или компании целиком;
• метод ранка капитала (компаний-аналогов) – является частным случаем метода сравнимых сделок, основан на информации о ценах акций аналогичных компаний открытого типа на мировых фондовых рынках, используется для оценки миноритарных пакетов акций.