20. Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход, при котором стоимость объекта оценивается как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при: технико-экономическом анализе для нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта), оценки зданий институционального и специального назначения от которых нет дохода и по которым нет продаж, страховании, налогообложении.

Основная формула затратного подхода: Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.

В составе затратного подхода при оценке недвижимого имущества наибольшее распространение имеют:

• метод разбивки на компоненты – метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов;
• метод сравнительной единицы – расчет стоимости сравнительной единицы, например 1 кв.м.;
• метод количественного обследования – расчет стоимости объекта на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на производство отдельных компонентов.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для его приобретения. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.

Недостатки затратного подхода: невозможность сооружения нового, уже изношенного объекта; мала вероятность воспроизводства устаревшего сооружения; зачастую этот метод дает неправильную оценку стоимости объектов, срок эксплуатации которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования.

Лучше всего этот метод подходит для обоснования нового строительства и при реновационном анализе.