22. Методология анализа инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ. Оценка привлекательности инвестиционных проектов

Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли - одно из направлений финансового менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.

Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Рыночные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вносят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.

Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.

Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.

При осуществлении проекта выделяются три основных вида деятельности:

- операционная (производственная);

- инвестиционная;

- финансовая.

Приток денежных средств по производственной деятельности – это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчитываются по установленным нормам амортизации и при определении прибыли относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортизационных отчислений остается на счете предприятия, является внутренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амортизационные отчисления.

Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять остаток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидационных средств текущего периода времени.

Предприятие не может работать без капитала. Достаточным можно считать такое количество собственного и привлеченного (заемного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все периоды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрицательной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.

Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свидетельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.

Понятие "инвестиционный проект" предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.

Инвестиционный проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, организационно-технические мероприятия по совершенствованию производства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ­сегодня и доходы в будущем).

В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж­ных поступлений (S).

Так как денежные средства имеют временную ценность, необходимо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока. Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.

Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.