27. Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок при аренде строения

Договор аренды здания (сооружения) представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды здания (сооружения) являются (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

- предмет договора (основные права и обязанности сторон и объект аренды) (п. 1 ст. 650, ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Отличия от других договоров аренды

1) от договора финансовой аренды (лизинга) здания или сооружения

Субъектами договора аренды здания (сооружения) являются две стороны (арендодатель и арендатор) (ст. 606 ГК РФ). Субъектами договора лизинга здания или сооружения являются три стороны (лизингодатель, лизингополучатель и продавец) (ст. 4 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", ст. 665 ГК РФ).

Целью заключения договора аренды здания (сооружения) является передача имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатора (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Целью заключения договора лизинга здания или сооружения является приобретение лизингодателем в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного им продавца для предоставления лизингополучателю этого имущества за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

По договору аренды здания (сооружения) имущество может быть передано арендатору как во временное владение и пользование, так и во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). По договору лизинга здания или сооружения имущество может быть передано лизингополучателю только во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

2) от договора аренды предприятия

По договору аренды здания (сооружения) в аренду передаются здания и сооружения (п. 1 ст. 650 ГК РФ). По договору аренды предприятия арендатору в аренду передается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Такой комплекс может включать:

- земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

- запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

- права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

- иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

- права требования и долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Как отмечалось, в ГК РФ нет отдельного параграфа об аренде недвижимости. Специальное регулирование на уровне отдельных параграфов получила лишь аренда зданий (сооружений) и предприятий. Заметим, что предприятия редко становятся объектами сделок, нормы о них и их обороте фактически «мертвые» и предполагались к исключению в процессе реформирования гражданского законодательства. Этого не произошло, ст. 132 ГК РФ сохранена в действующей редакции, однако в рамках настоящей работы мы оставим аренду предприятий в стороне.

Говоря об аренде зданий и сооружений, заметим, что хотя В.В. Витрянский говорит, что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений»[1], в законодательстве данные понятия различаются (правда не применительно к аренде). Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Полагаю, что целевое назначение имущества, закрепленное в данной норме следует учитывать и при передаче имущества в аренду.

В.В. Витрянский применительно к аренде выделил признаки зданий и сооружений определив их следующим образом: под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При этом совершенно справедливо указание, что к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению[2]. Вместе с тем, арбитражная практика пошла по иному пути. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду[3]. Вместе с тем, ранее имеелся иной подход - объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным[4]. Полагаем, что современная практика порочна и обусловлена массовой сдачей в аренду торговых и иных площадей (как правило на первых этажах) в жилых домах, фактически построенных, но по разным причинам не введенных в эксплуатацию. Точка зрения В.В. Витрянского по данному вопросу вполне обоснованна, аренда предполагает возможность пользоваться объектом аренды, что очевидно невозможно, если соответствующее имущество не введено в эксплуатацию. Исключения могут составлять экзотические случаи – например, аренда незавершенных объектов для съемок фильмов.

Возвращаясь к понятию недвижимого имущества, отметим что, по сути, единственными объектами недвижимости в прямом, естественнонаучном смысле являются земельные участки. Все остальные объекты, отнесенные законом к недвижимости, можно считать недвижимостью производной, поскольку все-таки способны к перемещению (движению) относительно земельных участков, пусть и с несоразмерными затратами. Соразмерность же понятие оценочное, и перемещение, которое обойдется дорого сейчас, при развитии технологий, возможно, будет гораздо дешевле. Речь в первую очередь идет о зданиях и сооружениях, как наиболее активно участвующих в обороте. Однако установление признаков объектов такой производной недвижимости весьма важно, поскольку они позволяют в первую очередь описать объекты недвижимости и подготовить соответствующую техническую документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права или сделки. Соответственно условно назовем такие признаки критериями государственной регистрации недвижимости.

Указанные признаки (критерии) можно поделить на фактические и формальные (юридические), хотя оговоримся, что все они, безусловно, взаимосвязаны.

Основным фактическим признаком исходя из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ следует считать неразрывную связь с землей, который является ключевым применительно к зданиям и сооружениям как достаточно сложным объектам. При оценке этого критерия следует учитывать несколько моментов.

Во-первых, здания и сооружения должны быть связаны с земельным участком капитальным фундаментом, что позволяет отграничить от них временные постройки и всевозможные легкие сооружения (киоски, некапитальные гаражи, ангары и т.п.) Обратим внимание, что в п. 1. ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Несмотря на это Федеральный закон «О техническом регулировании» фактически нивелировал юридическую силу строительных норм и правил, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений».02.03-85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости.

Однако в силу их ненормативного характера заключение по техническим вопросам могут дать только специализированные организации. При наличии спора целесообразно назначение строительно-технической экспертизы. Суды часто обращают внимание на наличие у постройки фундамента, но при этом обращаются за помощью не к специалистам, а к здравому смыслу. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей[5]. По одному из дел экспертиза не назначалась, поскольку неразрывная связь спорного здания с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально, а фундамент выполнен в виде железобетонных свай[6].

Во-вторых, следует учитывать долговечность постройки. Это позволяет исключить из числа объектов так называемые временные постройки. Хотя термин «временная постройка» упоминается в законодательстве часто, к сожалению, на федеральном уровне отсутствуют требования градостроительного законодательства относительно возведения временных объектов, а именно получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, также на федеральном уровне отсутствуют требования относительно согласования возведения временных объектов с какими-либо государственными органами. В целях бухгалтерского учета Постановлением Госкомстата от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительным работам[7]. Так, для учета приемки законченного строительством временного сооружения оформляется акт о сдаче в эксплуатацию временного сооружения по форме КС-8. На муниципальном уровне регулируется лишь процедура предоставления земельных участков под временные постройки. Понять, что к ним относится, предлагается, как правило, через восприятие перечисления примеров: «торговые лари, киоски, рекламные щиты, летние кафе, открытые стоянки, остановочные комплексы, погрузочно-разгрузочные площадки и др.»[8] Таким образом, остается полагать, что определить временный характер постройки представляется возможным лишь из исходя из отсутствия капитальности фундамента.

Однако во избежание возможных злоупотреблений, например завуалирование построек капитальных под видом временных, в законе следует дать четкое понятие временной постройки. На наш взгляд, это возможно с использованием двух требований: 1) указания на срок существования такой постройки, например сезон для летнего кафе или срок капитального строительства для вспомогательных построек; 2) отсутствие капитального фундамента, чего можно достичь отсылкой к п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В-третьих, для определения капитальности строения следует иметь в виду и оценочный критерий, основы которого заложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ в понятии «несоразмерность ущерба». Ущерб, как известно, всегда требует оценки. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

К юридическим признакам недвижимости следует относить: 1) законность возведения, 2) наличие кадастрового учета и государственной регистрации прав в ЕГРП. Здания и сооружения могут иметь капитальный фундамент и соответствовать всем требованиям безопасности, но они не будут объектами гражданских прав, если возведены незаконно, например, без необходимого разрешения или на земельном участке, на котором запрещено капитальное строительство, - то есть, самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

В практике арбитражных судов, в итоге, поддержанной Высшим Арбитражным Судом РФ, выработан еще один признак недвижимости в отношении сооружений – самостоятельное функциональное значение. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе".

В свою очередь полагаем данную позицию, по крайней мере, спорной, если вообще неверной. Во-первых, по формальным основаниям – такого признака в ГК РФ не закреплено. Технический регламент, в котором указано на назначение зданий (сооружений), имеет целью лишь установление требований к безопасности. Во-вторых, указанная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ не охватывают ситуации, когда объект имеет несколько назначений. Например, здание котельной имеет вспомогательное назначение в смысле снабжения теплом иных зданий, и основное в смысле выработки тепла. Такого рода объектов достаточно много. Соответственно, возникает вопрос о возможности признания такого объекта объектом недвижимости и совершения сделки аренды в отношении его. В-третьих, следует учитывать, что основное и «вспомогательное» сооружения могут находиться на разных земельных участках.

Тот же Высший Арбитражный Суд РФ в Определении № ВАС-1160/13 от 24 июня 2013 г. указано буквально следующее: «в ЕГРП подлежат государственной регистрации вещные права только на те объекты материального мира, которые по своим свойствам являются недвижимыми вещами, выступающими в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Однако, делая вывод о том, что ограждение не может самостоятельно использоваться в отрыве от иного недвижимого имущества и обеспечивает лишь соблюдение установленного режима доступа на земельный участок, суды не дали оценку этому сооружению с точки зрения наличия у него признаков отдельного объекта вещного права. Таким образом, признав вспомогательный характер этого сооружения, суды не выяснили, может ли он признаваться с недвижимым имуществом, выполняя при этом обеспечивающую функцию. При разрешении настоящего спора суды исходили из того, что ограждение в соответствии с нормами Градостроительного кодекса является объектом капитального строительства. Между тем термин «объект капитального строительства» является специальным юридическим понятием и может использоваться лишь в том значении, который ему придается нормами градостроительного законодательства применительно к установлению мер государственного регулирования градостроительного деятельности и застройки на территории Российской Федерации. Правовые категории «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» не совпадают по своему объему и содержанию. Поэтому вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства правового режима недвижимого имущества может быть сделан в каждом конкретном случае исключительно с учетом критериев, установленных статьей 130 Гражданского кодекса. Кроме того, не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом».

Таким образом, на наш взгляд, никаких препятствий в этом нет, и такой договор должен регулироваться специальными нормами ГК РФ об аренде зданий (сооружений), а не общими положениями. Пожалуй, единственным исключением должны быть объекты, которые не имеют самостоятельного назначения вообще, вопрос, правда будет заключаться в том, а кто будет это определять. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по одному из дел указал, что «... у Управления Росреестра отсутствуют полномочия по установлению принадлежности объектов недвижимого имущества к основным или вспомогательным...»[9], хотя техническая инвентаризация, осуществляемая УФРС, очевидно должна это предполагать. В любом случае, суд вправе решить такой вопрос самостоятельно, пусть и с привлечением специалистов или экспертов.

Сказанное, следует учитывать при применении норм об аренде недвижимого имущества.

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2 // Консультант Плюс.

[2] Там же.

[3] Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2012 N ВАС-14320/12 по делу N А40-106616/11-120-882; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009.

[4] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04.

[5] КонсультантПлюс.

[6] Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.08.2000 по делу N Ф04/2131-185/А81-2000 // КонсультантПлюс.

[7] Ценообразование и сметное нормирование в строительстве // 2007. № 1C.

[8] См., например Постановление администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области от 22.06.2007 № 01-659-а «Об утверждении Положения о распоряжении земельными участками, расположенными на территории Тихвинского района Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена» // КонсультантПлюс.

[9] Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2012 № Ф09-9469/12.